Как инвестировать в недвижимость при малом капитале

Объекты недвижимого имущества принято считать одним из самых высокодоходных направлений инвестиционной деятельности. Этот факт обусловлен тем, что спрос на жилую недвижимость остается стабильным даже при экономическом кризисе. Одним из значимых недостатков этого направления бизнеса является завышенный уровень вхождения на рынок. Для того чтобы приобрести подобный объект, необходимо иметь капитал в размере нескольких миллионов рублей. Однако существует несколько действенных методов, позволяющих заниматься инвестиционной деятельностью даже при отсутствии крупных средств. В данной статье мы предлагаем рассмотреть вопрос о том, как инвестировать в недвижимость при малом капитале.

Инвестирование в недвижимость: актуальность современного бизнеса

По мнению финансовых экспертов, покупка недвижимости является одним из наиболее выгодных методов вложения денежных средств. Важно отметить, что данной деятельности свойственны определенные риски. Неправильный выбор инвестиционной стратегии может обернуться потерей крупного капитала.

Термин «инвестирование в объекты недвижимости» следует понимать, как вложение денежных средств в покупку жилых или коммерческих объектов с целью получения личной выгоды.

Данный метод инвестиционной деятельности привлекает не только опытных бизнесменов, но и рядовых граждан. Грамотные инвесторы знают о различных методах увеличения доходности этого вида деятельности. Обычные люди приобретают жилье в личных целях либо для последующей сдачи третьим лицам на основании договора аренды. На сегодняшний день существует два основных метода заработка на подобных объектах.

Первым методом является сдача жилья. Нужно понимать, что для того, чтобы окупить вложенные средства, потребуется довольно длительный промежуток времени. В некоторых случаях продолжительность этого отрезка может составлять более пяти лет. Вторым популярным методом заработка является перепродажа купленного объекта с наценкой. Такой подход позволяет получить прибыль за короткий срок и приступить к поиску нового объекта.

Основные достоинства и недостатки такой деятельности

Каждый вид бизнеса имеет определенные достоинства и недостатки. Плюсом этого направления является стабильность рынка. Многие эксперты утверждают, что покупка недвижимости является одним из наиболее надежных методов сохранения капитала. Стоимость недвижимости не привязана к сезону, политическим обстоятельствам или изменениям в экономике. Еще одним достоинством данного направления является постепенный рост цены приобретенных объектов. Данное правило действует в отношении не только жилых, но и коммерческих объектов. Такие активы можно сравнить с золотом, стоимость которого регулярно увеличивается.

Покупка недвижимости позволяет создать новый источник прибыли пассивного характера. Для того чтобы найти клиентов, желающих арендовать жилье, достаточно приложить минимум усилий. Еще одним плюсом этого направления считается минимальная величина рисков, сопутствующих инвестиционной деятельности.

Несмотря на вышеперечисленные достоинства, данная деятельность имеет ряд значимых недостатков, которые редко учитывают новички в этой сфере. Одним из таких недостатков является низкий уровень ликвидности активов. Экономический показатель «ликвидность» используется для обозначения скорости перевоплощения активов в денежные средства. Низкий уровень этого показателя говорит о том, что для того, чтобы продать объект по его реальной стоимости, потребуется довольно длительный промежуток времени.

Одним из наиболее значимых недостатков этого направления является необходимость постоянно вкладывать деньги в содержание объекта. Помимо коммунальных платежей, инвестору необходимо оплачивать подоходный налог либо налог на полученную прибыль. Также нужно отметить, что сама сделка по продаже актива облагается налогом, в размере тринадцати процентов. Перед тем как начать работу в данном направлении, рекомендуется тщательно взвесить все «за» и «против».

Куда можно вложить капитал

Определившись с методом заработка, инвестор должен выбрать наиболее подходящие варианты распределения капитала. Имеющиеся средства могут быть потрачены на приобретение жилых или коммерческих объектов, а также земельных участков. Ниже мы предлагаем рассмотреть специфику каждого направления деятельности.

Жилая недвижимость

Физические лица, выступающие в статусе частных инвесторов, чаще всего выбирают жилую недвижимость. Данный выбор объясняется низким уровнем риска потери денежных средств. Как правило, такие активы приобретаются с целью последующей сдачи в арендное пользование либо перепродажи с небольшой наценкой. Стоимость объекта зависит от его расположения в городской инфраструктуре, состояния и планировки.

Важно отметить, что в данном случае нужно учитывать даже те факторы, что на первый взгляд имеют малую значимость. Некоторые люди при выборе квартиры учитывают такие факторы, как этаж и вид из окон. Немаловажным фактором является контингент, проживающий в конкретной локации и ближайшие соседи. Для того чтобы приобрести жилую квартиру на наиболее выгодных условиях, потребуется отказаться от помощи торговых агентов и посредников. Этот шаг позволит значительно сократить статью сопутствующих расходов. Однако в этом случае, инвестору придется самостоятельно проверять сделку на возможное мошенничество. Перед тем как подписать договор, необходимо убедиться в отсутствии долгов и «плохой» истории актива.

Коммерческая недвижимость

Данное направление деятельности следует выбирать более опытным предпринимателям. Наличие крупного бюджета позволяет бизнесменам приобретать крупные объекты, которые используются для обустройства небольших заводов, складских помещений или торговых точек. При ограниченном бюджете можно приобрести обычную квартиру, переоборудованную в современный офис. Объекты, относящиеся к этой категории, пользуются высоким спросом. Как правило, подобные активы используются с целью сдачи в арендное пользование. Главным достоинством выбора этого направления считается тот факт, что арендаторы коммерческой недвижимости предпочитают заключать контракты на довольно длительный промежуток времени.

Сдача коммерческих объектов в арендное пользование позволяет инвестору получить дополнительный источник прибыли. Нужно понимать, что в этом случае потребуется значительно большая сумма стартовых инвестиций. Как правило, стоимость помещений, где можно оборудовать цех или торговую точку, варьируется от двух до восьми миллионов рублей. Здесь нужно учитывать местоположение объекта и степень отдаленности от центральной точки города.

Загородная недвижимость

Приобретение загородных объектов можно рассматривать как одно из максимально прибыльных направлений бизнеса. Многие жители крупных городов часто приобретают такие активы для того, чтобы получить возможность отдохнуть от суеты и городского шума. Выбирая это направление инвестиционной деятельности, предприниматель получает возможность сэкономить бюджет путем покупки земельного участка и самостоятельной постройки жилья.

Также можно приобрести объект, находящийся на стадии строительства либо купить дом в коттеджном поселке. Многие финансовые аналитики отмечают постоянный рост этого сегмента. При выборе конкретного актива рекомендуется уделять внимание таким факторам, как отдаленность от города и имеющаяся инфраструктура. Выбранная недвижимость должна быть оборудована всеми инженерными коммуникациями, необходимыми для комфортной жизни.

Строящаяся недвижимость

Вложение в недвижимость на стадии строительства позволяет существенно увеличить прибыльность бизнеса, за счет снижения статьи расходов. Важно отметить, что этому направлению деятельности свойственны высокие риски. Неблагонадежность фирмы, выступающей в качестве застройщика, может привести к нарушению сроков сдачи объекта либо его полной заморозки. В том случае, когда у застройщика отсутствуют необходимые разрешения, построенный объект может быть снесен по решению местной администрации.

Перед тем как выбирать этот вариант бизнеса, рекомендуется тщательно проанализировать текущую ситуацию на рынке. При выборе застройщика необходимо сделать упор на таких характеристиках, как время действия компании и общее число выполненных объектов. Очень важно найти информацию о том, были ли у конкретного застройщика проблемы со сдачей в эксплуатацию прошлых объектов.

Земельные участки

Покупка земельного участка отнимает гораздо меньшее количество денежных средств в сравнении с вышеперечисленными вариантами. Этой сфере инвестиционной деятельности свойственен целый перечень различных достоинств. Среди них следует отметить, отсутствие необходимости нанимать агентов или посредников для того, чтобы оформить сделку. Также этому направлению бизнеса свойственен минимальный риск, связанный с мошенничеством продавца. Покупка земельного участка исключает необходимость оплаты коммунальных платежей, проведения ремонтных работ и оформления большого количества документов.

Все объекты, относящиеся к данной категории, можно разделить на несколько отдельных групп, различающихся целью их применения. Участки, предназначенные для строительства, позволяют не только сократить размер инвестиций, но и ускорить процесс получения прибыли. Участки, предназначенные для ведения сельского хозяйства, следует рассматривать как инвестиции долгосрочного характера. Данный бизнес имеет не только достоинства, но и недостатки. Увеличение налогов на этот вид собственности и жесткий контроль со стороны государства являются самыми значимыми недостатками подобных активов.

Недвижимость за рубежом

Специалисты в области инвестиционной деятельности редко работают на внутреннем рынке. Крупные бизнесмены предпочитают выбрать объекты, находящиеся на территории других стран. Таким объектам не свойственно терять цену из-за нестабильности мировой экономики. Также подобные активы могут использоваться в личных целях. Многие специалисты в области инвестиционной деятельности говорят о том, что этот метод ведения бизнеса имеет самые положительные перспективы.

Иные варианты

Далеко не у каждого предпринимателя имеется крупная сумма, которой будет достаточно для приобретения недвижимости. В этом случае рекомендуется обратить внимание на такой вид деятельности, как создание платной парковки. Приобретение земли для обустройства парковки требует значительно меньших затрат с вышеперечисленными видами бизнеса. Платные парковки пользуются высоким спросом среди жителей крупных городов. Востребованность этого направления обусловлена жесткой системой штрафов за неправильную парковку. Единственным недостатком этого бизнеса является сложность долгосрочного планирования прибыли.

Еще одним перспективным вариантом является получение пая в специальном фонде, что занимается приобретением недвижимого имущества. Главным достоинством этого метода является тот факт, что инвестору не нужно оформлять на свое имя приобретенные активы. В состав паевых фондов входят специалисты, имеющие профессиональный опыт инвестиционной деятельности. Этот метод позволяет получать довольно крупную прибыль даже при минимальном вложении капитала.

Выбор наиболее эффективного метода инвестирования: сравнительный анализ

Все вышеперечисленные виды инвестиций в недвижимость имеют уникальную специфику, которая отличает их друг от друга. Для того чтобы лучше понимать все достоинства и недостатки каждого метода, рекомендуем ознакомиться со следующей таблицей:

Вид инвестиций	Уровень прибыли	Специфика деятельности
Жилые объекты	Высокий. В течение пяти лет, стоимость объекта может увеличиться на тридцать процентов.	Сдача объекта в арендное пользование значительно увеличивает срок окупаемости актива.
Коммерческие активы	Высокий.	Вкладывать деньги рекомендуется на максимально продолжительный отрезок времени.
Загородные дома	Высокий.	Уровень дохода имеет привязку к уровню развития инфраструктуры и степени отдаленности объекта от города.
Земельные участки	Средний	Легкость оформления документов и минимальный размер налога.
Строящиеся объекты	Высокий. Начиная с момента начала стройки и заканчивая сдачей объекта стоимость актива увеличивается на тридцать процентов.	Высокий уровень риска потери вложений при выборе неблагонадежного застройщика.

Основываясь на данных, приведенных в таблице можно сделать вывод, что приобретение недвижимости как вид инвестиционной деятельности имеет долгосрочный характер.

Распространенные методы получения дохода от вложения средств в недвижимость

По мнению экспертов, выбор конкретного вида инвестирования имеет второстепенное значение. Инвестиции в залоговую недвижимость отличаются от вложений в другие активы лишь характером заключенной сделки. Первостепенной важностью являются методы получения прибыли от использования приобретенного актива. Ниже мы предлагаем рассмотреть основные методы заработка на объектах недвижимого имущества.

От сдачи в аренду

Первым методом является сдача приобретенного жилья в арендное пользование. Главным фактором в этом направлении деятельности является уровень востребованности актива. В случае с жилыми помещениями первостепенная важность уделяется инфраструктуре района. Отдаление от станций метро, школ и детских садов может привести к значительному снижению стоимости актива.

Дальнейшая перепродажа

Покупка квартир с целью последующей перепродажи заслуживает отдельного внимания. В данном случае, предприниматель должен тщательно продумать свою стратегию. В установленную цену необходимо включить не только личную прибыль, но и затраты на оформление сделки, а также сопутствующие издержки.

Иные способы

Еще одним интересным методом заработка является создание хостела в приобретенном объекте. Хостел является комфортабельной квартирой, превращенной в бюджетную версию отеля. Как правило, вместимость среднестатистического хостела составляет двенадцать человек. Имеющаяся площадь должна быть распределена на несколько отдельных зон, оборудованных всей необходимой техникой для комфортного проживания гостей.

Как стать инвестором: поэтапная инструкция

Как грамотно вкладывать инвестиции в недвижимость, с чего начать создание бизнеса? Эти вопросы часто задают новички в данной сфере. Для начала потребуется получить стартовый капитал, который будет использоваться для покупки объекта. Людям, имеющим финансовые трудности, рекомендуется рассмотреть вариант с ипотекой или покупкой не целой квартиры, а одной комнаты. Еще одним перспективным направлением является участие в долевом строительстве.

Следующим важным шагом является изучение рынка недвижимости. Некоторые новички в этом бизнесе допускают большую ошибку, приобретая самую дешевую квартиру. При выборе конкретного варианта необходимо изучать инфраструктуру района и его престижность. Важно отметить, что наиболее выгодные варианты продаются довольно быстро. Люди, переезжающие в другие страны, часто продают свои квартиры по минимальной стоимости. Довольно часто инвестор получает не только саму квартиру, но и дополнительные имущественные ценности.

Следующим важным шагом является оформление сделки. Как правило, подобная процедура осуществляется при участии нотариуса. Далее, информация о сделке регистрируется в специальном реестре. Специфической особенностью этого варианта сделки является отсутствие необходимости привлечения юриста. Сотрудники нотариальной конторы самостоятельно подготавливают договор и проверяют продавца на возможное мошенничество.

При использовании кредитных средств для приобретения объекта, само банковское учреждение выступает в качестве гаранта честности сделки. В качестве третьего лица выступает страховая компания, обязующаяся покрыть все текущие риски. Важно понимать, что привлечение посредников значительно увеличивает затраты на заключение контракта.

Что делать, если личных средств недостаточно

По мнению многих людей, отсутствие крупного капитала может стать одной из главных трудностей в этом бизнесе. Однако опытные инвесторы умеют приобретать подобные активы с минимальными затратами. Для этого используются средства, полученные от третьих лиц. Ниже мы предлагаем рассмотреть несколько различных методик, позволяющих получить стартовый капитал.

Первым методом является оформление кредита в банковских учреждениях и других финансовых структурах. Используя этот метод, следует помнить о том, что занятые средства необходимо вернуть в объеме, превышающем сам размер кредита. Разрабатывая инвестиционную стратегию нужно уделять повышенное внимание финансовой стороне вопроса. Размер прогнозируемой прибыли должен включать в себя не только доход самого инвестора, но и оплату процентных начислений по кредиту.

Оформлять кредит рекомендуется только в крупных финансовых учреждениях, имеющих положительную репутацию среди населения.

Следующей интересной методикой привлечения стороннего капитала является поиск потенциальных партнеров по бизнесу. Необходимо найти не только тех людей, что имеют нужную сумму, но и убедить их вложить свои деньги в разработанный проект.

Эффективность данного бизнеса зависит от грамотности составления планов. Инвестиции в коммерческую недвижимость и любые другие объекты недвижимого имущества требуют наличия определенных знаний в данной области. На территории нашей страны действует несколько инвестиционных клубов, где новички в этом бизнесе могут получить консультационную поддержку. В таких клубах опытные специалисты проводят различные мероприятия для того, чтобы защитить новичков от самых распространенных ошибок.

Ориентировочные сроки окупаемости

Отличительной чертой этого бизнеса является долгий срок окупаемости. По мнению специалистов, этот фактор является одним из самых значимых недостатков данного направления инвестиционной деятельности. Средняя продолжительность этого временного отрезка равна десяти годам.

Довольно интересен тот факт, что подобные сроки являются крупными даже для тех направлений инвестиционной деятельности, которым свойственен долгосрочный характер. В качестве примера можно привести инвестиции в бизнес, которые окупаются в течение пяти лет. Важно понимать, что данные направления инвестиционной деятельности имеют схожие черты, в виде одинакового объема вложенных средств.

Как повысить шансы на успех

Прибыльность этого бизнеса зависит от стоимости заключенной сделки. Увеличить уровень прибыльности можно за счет приобретения объекта по максимально низкой цене. Однако, существуют и другие методы увеличения дохода. Давайте рассмотрим варианты, которые используют опытные инвесторы:

1. Тщательный выбор застройщика, предлагающего приобрести объект на этапе строительства. Выбирая этот вариант, инвестор идет на определенный риск. В том случае, если застройщик не выполнит свои обязательства, предприниматель может потерять все свои деньги.
2. Покупка квартиры в аварийном состоянии с целью дальнейшей перепродажи позволяет снизить размер вложений в организацию бизнеса. Важно отметить, что стоимость ремонта должна обязательно быть вложена в конечную стоимость объекта. Некоторые предприниматели получают прибыль в размере сорока процентов от изначальной стоимости актива.
3. Грамотная перепланировка также может увеличить стоимость жилья. Единственным недостатком этой идеи является необходимость получения разрешений от органов власти. В противном случае, предпринимателю могут быть назначены штрафные санкции. Помимо этого, контролирующие инстанции могут обязать инвестора провести дополнительные ремонтные работы.
4. Приобретение активов, находящихся в залоге у кредитных организаций, позволяет начать инвестиционную деятельность даже при наличии небольшой суммы. Стоимость таких объектов может быть на сорок процентов ниже, чем на рынке недвижимости.
5. Предприниматели, купившие квартиру на первом этаже жилого дома, находящегося вблизи автомобильной трассы, могут увеличить стоимость объекта, выведя его из жилого фонда. Превращение обычной квартиры в коммерческую недвижимость является долгой процедурой, проведение которой требует дополнительных затрат. Однако стоимость аренды подобных объектов значительно выше цен на жилые помещения. Такой подход позволяет значительно увеличить доходность бизнеса.

Возможные риски и последствия

Любое направление инвестиционной деятельности сопровождается высоким уровнем риска потери использующихся средств. Тщательное изучение наиболее распространенных мошеннических схем позволяет существенно минимизировать риск потери капитала. Одной из схем, которые часто применяют мошенники, является создание «мыльного пузыря». Все сделки осуществляются при помощи фирм-однодневок, которые продают «воздух». В большинстве случаев подобные компании действительно владеют землей, которая используется для убеждения клиентов подписать контракт.

Как правило, подобные схемы подразумевают привлечение юридических организаций. В результате у инвестора возникает полное ощущение легальности сделки. Мошенники просто исчезают после того, как наберут необходимую им сумму. Отличительной чертой «мыльного пузыря» является малая стоимость объекта. В большинстве ситуаций, инвесторам озвучиваются суммы, значительно отличающиеся от средней стоимости аналогичных предложений. Для того чтобы убедиться в благонадежности выбранного застройщика, рекомендуется обратиться в государственный реестр. Если в данном перечне отсутствует выбранная компания, следует отказаться от сделки.

Риски в инвестировании в недвижимость могут быть связаны с банкротством застройщика. Существует несколько разных факторов, которые могут способствовать росту убытка компании. Среди них следует выделить:

1. Высокий уровень затрат при нецелевом использовании активов.
2. Низкая эффективность выбранной стратегии управления хозяйственной деятельностью.
3. Нехватка финансовых ресурсов.

Для того чтобы защитить себя от подобного развития ситуации, рекомендуется сотрудничать лишь с крупными компаниями, имеющими богатую историю. Однако даже крупные компании могут нарушить сроки сдачи объекта. Как правило, от этой проблемы страдают те инвесторы, что используются средства, оформленные в кредит. Основной задачей кредитора является возврат денежных средств, согласно договоренности с банком. Нарушение сроков строительных работ может оказать губительное воздействие на бизнес.

Помимо всего вышеперечисленного, существуют различные обстоятельства, связанные с непрогнозируемыми изменениями ситуации на строительном рынке. Любой форс-мажор может стать причиной частичной потери денежных средств. Одним из примеров такой ситуации является всемирный экономический кризис. В такой ситуации, количество предложений о продаже недвижимости значительно превышает уровень потребительского спроса. Многие люди начинают снижать стоимость своих квартир для того, чтобы продать их максимально быстро.

Возникновение кризиса способствует снижению цены объекта до двадцати процентов от первоначальной стоимости. Помимо этого, существуют форс-мажорные обстоятельства в виде стихийных бедствий. Защитить приобретенный актив от данного риска можно при помощи оформления страховки.

Выводы (+ видео)

В данной статье мы рассмотрели вопрос о том, как грамотно вложить деньги в недвижимость. Частные лица, желающие заниматься подобным инвестированием, должны тщательно изучить все тонкости и нюансы этой сферы. Тщательный анализ рисков и качественная разработка инвестиционной стратегии позволяет защитить себя от возможной потери денежных средств.